Практика увеличения площадей столичных квартир существовала всегда и порой приобретала интересные формы.
Жилищное законодательство и правоприменительная практика с годами менялись, но желание увеличить свою квартиру осталось прежним.
Начнем обзор с тех вариантов, которые сегодня противоречат жилищному законодательству.
В первую очередь это касается захвата площадей, принадлежащих всем собственникам дома (общедомовые площади).
Общедомовой считается общность помещений здания, не относящаяся к площади квартир.
При этом важно помнить, что расположенные в квартирах вентиляционные короба и стояки, а также сантехнические короба и другие площади, выделенные для общедомовых коммуникаций, частью площади квартир не считаются.
Самовольный захват общедомовых площадей чреват не только регулярно повторяющимся штрафом.
♦ Жилищная инспекция вправе потребовать от собственника устранить нарушения за свой счет.
В случае неустранения нарушений в отведенный срок материалы передаются в суд, где в повестке уже может стоять лишение прав собственности на квартиру.
В свою очередь, если присоединение площадей к квартире оформлено надлежащим образом и это внесено в учетно-техническую документацию, закон будет защищать интересы собственника.
Общее собрание собственников дома
В любых ситуациях, касающихся площадей, находящихся в собственности жильцов всего дома, органом, обладающим имущественными правами является общее собрание собственников многоквартирного дома.
Для присоединения к квартире любой общедомовой площади в голосовании должно принять участие 100% собственников.
В отдельных случаях для положительного решения будет достаточно 2/3 голосов «за», а для других потребуется единогласное решение.
Без голосования ОСС дома не обойтись:
Сегодня кроме очно-заочной формы голосования по вопросам, вынесенным на общее собрание собственников, допускается удаленное голосование на платформе MOS.RU.
Несмотря на это собрать мнение 100% собственников непросто – часть из них может отсутствовать, не оставив никакой контактной информации.
По этой причине все мероприятия, связанные с присоединением или изменением общедомовой собственности выглядят как «проблемные» с юридической точки зрения.
Без протокола с решением ОСС, переданного вместе с проектной документацией в государственную жилищную инспекцию Москвы согласование не состоится.
Что нельзя делать
Несмотря на то, что 508 постановление правительства Москвы уже много лет регулирует допустимость мероприятий при перепланировке, а строительные нормы никто не отменял, нарушения регулярно фиксируются.
► Уменьшение вентиляционных коробов
В некоторых типовых проектах в помещениях кухонь присутствуют значительные по размерам вентиляционные короба.
В отдельных случаях собственники таких квартир решают увеличить площадь кухни, уменьшив или вовсе демонтировав конструкции вентиляционных стояков.
Уменьшать и демонтировать вентиляционные каналы дома категорически запрещено.
Помимо того, что подобная практика создает проблемы с вентиляцией всех квартир ниже, это грозит и более серьезными последствиями.
Уменьшение короба вентиляции:
Так в одной из квартир после полного демонтажа короба вентиляции он с грохотом появился вновь, правда уже украшенный обоями расположенной выше кухни.
Подобные нарушения управляющие компании сегодня легко обнаруживают и передают информацию в жилищную инспекция для принятия мер.
Собственнику приходится в сжатые сроки восстанавливать систему вентиляции за свой счет.
► Размеры сантехнических коробов
Сантехнические короба сегодня часто становятся жертвой моды на подвесные унитазы.
В существующие габариты сантехнических коробов собственники пытаются вписать инсталляцию для подвесного унитаза, тем самым увеличивая площадь санузла и затрагивая общедомовое имущество.
Использовать короб, предназначенный для инженерных коммуникаций дома для размещения инсталляции запрещено, как и уменьшать его для других целей.
► Погреб под балконом или лоджией
На первых этажах многоквартирных домов отмечаются случаи устройства погребов под конструкциями балконов и лоджий.
Домашние заготовки под балконом:
В отношении подобных мероприятий следует отметить, что земляные работы по выкапыванию ямы около фундамента и затрагивание плиты внешнего помещения относятся к работам по реконструкции здания.
Если делать все по закону, то по итогам разработки подобного проекта и прохождения цепи согласований его стоимость явно превысит разумную, а затраты времени и вовсе «зашкалят».
Самовольно сделанный погреб помимо нарушения жилищного законодательства, тянет на незаконное использование земельного участка, а это уже другая «история».
► Террасы и пристройки
Жилищное законодательство не допускает устройство террас и пристроек без оформления прав на земельный участок, прилегающий к зданию, а также согласования работ по реконструкции многоквартирного дома.
Незаконная пристройка:
В теории оформить такую реконструкцию многоквартирного дома возможно, но как показывает практика, бывает намного менее затратно приобрести квартиру большей площади.
► Увеличение балкона
Увеличить законно площадь балкона или лоджии не получится – это будет считаться нарушением строительных норм и жилищного законодательства.
Нарушением считается даже популярное решение монтажа остекления балконов с выносом, так как в данном случаи строительные конструкции выступают за существующие границы квартиры.
Остекление балкона:
Другое дело, что данное нарушение приобрело массовый характер и до санкций к собственникам у городских властей пока не дошли руки. Тут ключевое слово «пока»…
Незаконное расширение балкона:
Ко всем остальным вариантам увеличения размеров внешнего помещения квартир городская жилищная инспекция не столь лояльна и борется с ним по мере обнаружения.
Что допустимо
Некоторые варианты увеличения площади квартиры удается оформить и реализовать вполне законно.
Одни проекты согласовать как перепланировку достаточно просто, а что-то лишь после положительного решения общего собрания собственников.
Пристройка балкона и лоджии
Если квартира на первом этаже, в отличие от расположенных выше, не имеет балкона или лоджии, эту ситуацию часто удается повернуть в свою пользу.
Закон не запрещает пристройку балконов и лоджий к квартирам первого этажа, если это не нарушит несущую систему здания и не вызовет избыточной нагрузки на строительные конструкции.
В данном случае увеличение площади квартиры за счет пристройки внешнего помещения оформляется как перепланировка.
Пристройка лоджии 1 этажа:
В проектной документации особое внимание уделяется сохранению целостности архитектурного облика дома и нагрузке на несущие конструкции.
♦♦ В нашей практике проектирования перепланировки квартир мы неоднократно согласовывали такие варианты.
Присоединение общего коридора
Коридоры, примыкающие к входной двери квартир, в их тупиковой части, часто становятся потенциалом для увеличения пощади квартиры.
Присоединение межквартирного коридора:
В примере показана типовая квартира и она же после серьезной перепланировки с присоединением части межквартирного коридора.
Сделать это законно допустимо лишь по решению общего собрания собственников, которое часто бывает более лояльно к вариантам с долгосрочной арендой данной площади.
Присоединение подвала
Помимо сложностей с получением разрешения собрания собственников, к ним добавляются технические требования по эксплуатации здания.
В повалах и технических подпольях проходят инженерные коммуникации здания, к которым должен сохраняться обособленный доступ.
Для доступа в подвал из квартиры первого этажа придется оформить перепланировку с устройством проема в междуэтажном перекрытии и лестницы, что само по себе уже непросто.
►►Такой проект потребует проведения инженерной экспертизы и расчетов.
Кроме того, следует отменить, что подвальное помещение не увеличит жилую площадь даже в случае присоединения к квартире так и останется нежилым.
Присоединение чердака
Расширить квартиру, присоединив к ней участок чердака или технического этажа, также бывает непросто без переноса инженерных коммуникаций.
Помимо этого придется учесть все особенности конструкции дома и убедится, что перекрытие между квартирой и чердаком обладает достаточной несущей способностью.
При наличии согласия собрания собственников дома будет необходимо согласовать проект перепланировки с устройством лестницы и проема для доступа в верхнее помещение.
►► Если планируется устройство мансардных окон, или иных вариантов для естественного освещения – потребуется проект изменения конструкции кровли здания.
Пентхаусы и террасы
Такое понятие как «пентхаус» в жилищном законодательстве отсутствует – это рассматривается как квартира, имеющая выход на присоединенную к ней обустроенную кровлю.
Если часть крыши, примыкающая к квартире не присутствует в техническом паспорте помещения – занимать ее будет незаконно.
Тоже касается «террас» у квартир, выходящих на кровли расположенных ниже встроенно-пристроенных помещений.
♦♦ Оформить эксплуатацию кровли непросто, но упорство в этом случае может быть вознаграждено.
Проект увеличения квартиры
Как было сказано выше, любые отличия от существующего технического паспорта квартиры требуют согласования и надлежащего оформления.
Прежде чем что-то предпринимать мы рекомендуем посетить бесплатную консультацию в МОСтройпроект и оценить реальные перспективы перепланировки.
Мы сможем не только проанализировать все намеченные работы, но подготовить всю необходимую документацию для их согласования.
Заказав оформление «под ключ» собственник получит «на руки» итоговый технический паспорт квартиры с учетом всех изменений.
