Сегодня в Москве застекленные лоджии встречаются повсеместно, и напротив – лоджии без стекол уже стали редкостью.
Сильно в этом поспособствовала программа реновации жилого фонда столицы, когда для повышения энергосбережения зданий лоджии массово стеклили за счет бюджета города.
До этого момента с 70-х годов прошлого века практиковалось решение «кто во что горазд», которое еще частично сохранилось усилиями некоторых «консерваторов».
Лоджии до и после реновации:
Есть мнение, что рано или поздно Москва придет к принципу единообразного оформления фасадов с остекленными лоджиями и наиболее архаичные конструкции придется переделывать по новым требованиям.
В новостройках Москвы застекленные от застройщика лоджии стали стандартом.
Остекление лоджии новостройки:
Такое архитектурное решение не только экономит тепло, но и делает лоджии, особенно широкие, весьма функциональным помещением.
Лоджия как помещение
Для того, чтобы обозначить отличия лоджий от балконов, а в некоторых случаях это бывает необходимо, рассмотрим варианты внешних помещений, которые принято именовать лоджиями.
Основные виды лоджий многоквартирных домов:
-
Встроенные – полностью «погружены» в здание и занимают ту часть площади и объёма, которая могла бы входить в состав отапливаемых помещений.
-
Выносные. Такие с боков часто лишь частично ограничены сплошными несущими или навесными стенами, а сверху — плитой.
-
Лоджия-балкон. Гибридный вариант лоджии и балкона. Одна половина встроена в здание, а другая чуть выступает за фасад.
-
Угловая лоджия. Конструктивно такая лоджия ограничивается не тремя стенами, а двумя.
В отличие от большинства балконов, несущие конструкции лоджий способны воспринимать гораздо большую нагрузку.
В техническом паспорте БТИ площади лоджий указываются с понижающим коэффициентом (0,5).
Открытые и застекленные лоджии на плане БТИ:
При этом любые и балконы и лоджии считаются внешним (не отапливаемыми) помещениями.
Застекленная лоджия как ресурс
Увы, но часто застекленные (да и открытые) внешние помещения превращаются в депозитарий редко востребованных вещей.
Это противоречит не только назначению помещения, но и правилам их эксплуатации.
В постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изменениями от 22.06.2022) пункт 3.5.8. прямо указывает на недопущение загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой и другими материалами).
Противопожарные правила содержания лоджий имеют куда более строгие и конкретные формулировки, позволяющие нещадно штрафовать нарушителей.
Кроме этого конструкции застекленных лоджий не должны представлять опасность и создавать неудобства для жителей.
То есть на лоджиях нельзя устраивать барбекю, оборудовать кухню, санузел или постирочную комнату даже при условии внешнего энергосберегающего остекления.
Нарушения при остеклении лоджий
Столь частое нарушение, как вынос остекления за внешний габарит ограждения наиболее актуально для балконов, но подобная практика есть и для лоджий.
Остекление лоджий с выносом:
Такой вариант остекления, если он не согласован – нарушение, так как это увеличивает фактическую площадь квартиры.
Подобное изменение габаритов не просто остекление, а полноценная перепланировка, требующая согласования и решения общего собрания собственников.
На основании п.2 Постановления Правительства №491 стены, перекрытия, балконные плиты и ограждающие конструкции включены в состав общего имущества.
Следовательно, по ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежат всем жильцам. И внесение изменений в конфигурацию общего имущества должно быть согласовано с другими собственниками.
По этой причине самовольная замена проектного ограждения лоджии тоже считается нарушением.
Замена ограждения лоджии:
Ограждение лоджии не только общее имущество, но и часть архитектурного облика здания.
Подобная проблема есть и у некоторых лоджий, расположенных на верхних этажах.
Проблемные лоджии верхних этажей:
У некоторых серий домов (например, части II-68-01) прикрывающая лоджию плита расположена на этаж выше.
Чтобы застеклить такую лоджию, которая фактически является балконом, приходится возводить дополнительную конструкцию кровли.
Без согласия 2/3 голосов собрания собственников и оформления перепланировки по закону этого делать нельзя.
У столичных властей пока нет желания начинать многочисленные тяжбы по приведению балконов и лоджий с нарушениями в соответствие с законами, но такая ситуация может измениться в любой момент.
Запрещенная перепланировка лоджий
О том, что объединять лоджию с комнатой, кухней и любым другим внутренним помещениям квартиры напрямую запрещено, мы писали не один раз.
Законным выходом в данной ситуации является установка на внутренней границе лоджии двери с энергосберегающим остеклением (многокамерным стеклопакетом) – так называемых «французских» дверей с большой площадью остекления.
Французская дверь на лоджию:
Подробная информация о такой перепланировке есть здесь.
Принцип простой:
-
Когда на улице тепло – помещения при открытой двери по факту объединяются.
-
Когда холодно – закрытая дверь сохраняет тепло без потерь.
Напомним, что установка радиаторов отопления на лоджиях категорически запрещена!
Последствия нарушения запрета часто приводят к аварийным ситуациям и сулят нарушителям как минимум солидные финансовые потери.
Авария радиатора на лоджии:
Остекление и утепление во внимание не принимается – это нарушение, которое придется исправлять.
Нарушение на лоджии:
Сейчас управляющие компании при помощи современных приборов следят за тепловыми потерями зданий и успешно выявляют нарушителей.
Остекление лоджий и закон
Сегодня в Москве остекление лоджий согласовывать не требуется, но для некоторых категорий жилых домов этого не стоит делать без обращения в управляющую компанию.
Так, если фасад здания, которое является объектом культурного наследия, считается объектом охраны, остекление лоджии может быть недопустимо.
Что касается новостроек, то там управляющие компании следят за тем, чтобы никто самовольно не менял архитектурный облик фасадов.
Остекление лоджий новостроек:
Цвет оконных рам, их конфигурация текстура и цвет ограждения лоджий и балконов обычно закреплён в специальном колористическим паспорте дома.
Фактическое отличие переплёта оконной рамы даже в цвете — это нарушение правил и норм эксплуатации.
Соответственно, за нарушение может ответить и сам нарушитель как собственник и управляющая компания.
Поэтому некоторые УК действуют на опережение и выставляют претензии сами. Ведь согласно правилам эксплуатации зданий, как раз управляющие компании должны обеспечивать поддержание архитектурного облика здания в соответствии с проектной документацией.
Остекление лоджии в БТИ
Если в квартире намечен или выполнен ремонт с перепланировкой помещений, остекление лоджии вносится в проектную документацию.
С момента ее согласования остекление становится частью законной планировки квартиры и вносится в технический паспорт БТИ.
При том, что в большинстве случаев согласовывать такое мероприятие не требуется, наличие оформленного остекления в техпаспорте – весьма полезная опция.
Начинать любую перепланировку квартиры мы рекомендуем с консультации у наших специалистов. Это поможет избежать ошибок, лишних сложностей и затрат.
Консультации в МОСтройпроект оплаты не требуют!
Наши специалисты не только разработают всю нужную проектную документацию, но и согласуют перепланировку под ключ.
