Среди столичных апартаментов встречаются, как и компактные и весьма экономные варианты, так и помещения, вполне отвечающие самым взыскательным запросам.
Их роднит то, что согласование перепланировки в них имеет ряд общих особенностей.
Компактные и роскошные апартаменты:
Начнем с того, что если ремонт в апартаментах приводит к отличию от первоначального плана БТИ или кадастровых документов – это перепланировка, требующая согласования.
Если для квартир такого понятия, как «свободная планировка» для квартир не существует, то для большинства апартаментов это является «правдой жизни».
Апартаменты свободной планировки:
Однако, каждое преимущество апартаментов имеет и свою обратную сторону, о чем мы писали ранее в этой статье.
Ключевое различие оформления перепланировки апартаментов и квартир заключается в правовом статусе таких помещений и требованиях к их обустройству.
Рассмотрим подробно – что влияет на процедуру согласования, документацию и допустимые изменения в апартаментах Москвы.
Апартаменты – особый статус
Апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям, даже если используются для проживания. Это определяет применение к ним норм, регулирующих нежилые объекты, а не Жилищного кодекса РФ, как в случае с квартирами.
Перепланировка апартаментов как нежилого помещения может быть осуществлена по упрощенной схеме. В столице ремонтные работы не требуют получения разрешения на их проведение, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года.
Впрочем, это не освобождает от обязанности заказать проектную документацию, согласовать ее в БТИ, а после завершения работ — оформить технический план и предоставить его в Росреестр.
Апартаменты без отделки:
В нежилом здании обозначенное выделение площади для санузла Как на фото выше, можно считать лишь рекомендацией застройщика.
Если апартаменты расположены в жилом доме, могут возникать дополнительные ограничения, связанные с интересами других жильцов.
Перепланировка апартаментов в многоквартирном доме будет осуществляться теми же правилами, которые установлены в отношении жилых и других типов нежилых помещений.
Для таких апартаментов действует правовая аналогия (на уровне федерального законодательства) о том, что согласование перепланировки апартаментов должно осуществляться с компетентным муниципальным органом власти (ст. 14 ЖК РФ). На данный момент в Москве это Мосжилинспекция (по постановлению No 508-ПП).
Требования к планировке апартаментов
Если кратко, то для апартаментов в жилом многоквартирном доме (МКД), действуют в основном те же правила, что и для квартир:
-
Нельзя нарушать требования к звукоизоляции и санитарные нормы.
-
Не применяются нормы, обязательные для жилых помещений (например, требования к высоте потолков, инсоляции), но должны соблюдаться правила для нежилых помещений.
-
Запрещено затрагивать общедомовое имущество без согласия всех собственников МКД.
На практике для апартаментов в жилых зданиях, почти все зависит от конкретики – где и над чем расположен объект.
Апартаменты с видом:
Обо всех «тонких» моментах для таких помещений мы расскажем подробнее ниже.
В апартаментах в нежилом здании все проще, но ограничения тоже есть:
-
Разрешены практически любые изменения планировки, так как нет привязки к жилым нормам.
-
Однако нельзя проводить работы, которые ухудшают безопасность здания или нарушают технические регламенты.
Общие запреты для всех видов апартаментов:
-
Снос несущих конструкций без соответствующих расчётов.
-
Нарушение требований пожарной безопасности (например, блокировка эвакуационных путей).
-
Создание навесов на крышах, увеличивающих высоту здания, или капитальных надстроек (это считается реконструкцией).
-
Превышать допустимую нагрузку на перекрытия и строительные конструкции.
-
Несогласованное изменение архитектурного облика здания.
Тонкие моменты для апартаментов
Вернемся к вопросу о том, как влияет расположение апартаментов на нормы и принципы регулирования перепланировки таких помещений.
-
Если здание, в котором расположены апартаменты целиком нежилое, то НИКАКИЕ нормы, регулирующих зонирование действовать не будут.
Единственное, что нельзя делать внутри – это уменьшать площадь коробов общедомовых инженерных коммуникаций и сужать вентиляционные стояки. Эти площади не принадлежат апартаментам и являются общей собственностью.
А так – более никаких требований по расположения помещений, их площади и форме не существует. Ванную допустимо располагать над спальней соседей, кухню под санузлом и делать вход в столовую через уборную.
Что касается бытового шума и производства шумных ремонтных работ, то если он не мешает людям на улице и в близлежащих жилых домах – этот вопрос для апартаментов не регулируется. Внутри допустимо шуметь 24/7.
-
Если апартаменты расположены в жилом доме над нежилыми помещениями (например, тоже над апартаментами или магазином) – ограничений также будет не много.
А вот апартаменты, даже частично расположенные над жилыми помещениями, вынуждены соблюдать правила зонирования и согласования перепланировки для квартир, оставаясь при этом по-прежнему нежилыми помещениями юридически.
То есть кухню и санузлы нельзя располагать над жилыми помещениями, прокладывать трубы над комнатами соседей, покрытие пола должно соответствовать нормам.
В нужных местах должна выполняться звукоизоляция и гидроизоляция с оформлением актов.
В обоих случаях от расположения апартаментов меняется орган согласующий перепланировку, и ограничения в рамках действия закона о тишине.
Согласование перепланировки апартаментов
Как мы указали выше, для апартаментов на территории Москвы действуют разные нормы в зависимости от расположения помещений.
В таблице мы выделили ключевые моменты, важные при оформлении пе5оеплаенировки в апартаментах, расположенных в нежилых званиях и многоквартирных домах столицы.
| Размещение | Апартаменты в жилом доме (в МКД) | Апартаменты в нежилом здании |
| Принцип регулирования | Жилищный Кодекс РФ, нормы для нежилых помещений в МКД, постановление правительства Москвы № 508-ПП (о перепланировке в многоквартирных домах) | Градостроительный кодекс РФ (если изменения не являются реконструкцией) |
| Орган согласования | Мосжилинспекция |
МосгорБТИ - Московское городское бюро технической инвентаризации. Дополнительно: в зависимости от характера работ и назначения помещения. |
| Необходимые для согласования документы |
Для согласования планируемых работ: Для узаконивания выполненных работ: В обоих случаях от собственника нужны правоустанавливающие документы (Выписка ЕГРН). Дополнительно: протокол собрания собственников (если затрагивается общедомовое имущество). |
Проект перепланировки, техническое заключение, правоустанавливающие документы. |
|
После завершения работ
|
Подготовка технического плана, приемка работ комиссией Мосжилинспекции, оформление акта о завершенном переустройстве. | Проверка соответствия работ проекту, подготовка технического плана. |
| Итоговый документ | Внесение изменений в ЕГРН, при необходимости план и экспликация МосгорБТИ с учетом перепланировки. | План и экспликация МосгорБТИ с учетом перепланировки, внесение изменений в ЕГРН. |
Ремонт апартаментов – на что обратить внимание
В нежилых помещениях (включая апартаменты) можно проводить частичный ремонт, замену конструкций, демонтаж ненесущих стен, укладка или замена напольного покрытия, формирование или демонтаж проёмов в ненесущих стенах, обустройство входных групп (лестниц, пандусов и т. д.) на первых этажах (без использования фундамента и отопления).
Однако важно убедиться, что такие работы не нарушают другие нормы (например, пожарной безопасности).
Если изменения затрагивают несущие конструкции, высоту, площадь здания или другие параметры, это уже может быть квалифицировано как реконструкция, что требует более сложного оформления, включая разрешение на строительство.
Кроме того, если апартаменты находятся в историческом здании или на объекте с охранным статусом, определенные виды работ могут быть ограничены или запрещены.
Самовольная перепланировка апартаментов
Уже выполненные в апартаментах работы можно узаконить, но для этого потребуется техническое обследование, проектная документация (см. таблицу).
Узаконить изменения удастся только в том случае, если для данного конкретного помещения не будет выявлено нарушений, описанных выше для каждой категории апартаментов (по расположению в жилых и нежилых домах).
Во всех остальных случаях собственнику перед согласованием потребуется определенный восстановительный ремонт.
Рекомендации при перепланировке апартаментов
Согласование перепланировки в апартаментах требует внимательного подхода к документации и соблюдению норм, так как ошибки могут привести к отказу в согласовании, штрафам или необходимости демонтажа выполненных работ.
Перед началом ремонта тщательно изучите технический паспорт помещения и нормативные акты, регулирующие перепланировку в г. Москве самостоятельно или поручите эту задачу профессионалам.
Обратитесь за консультацией в МОСтройпроект, тем более, что эта важная услуга оплаты не потребует.
Наши специалисты не только разработают всю необходимую проектную документацию, но и смогут, если нужно согласовать перепланировку апартаментов под ключ.
Вам же останется только присматривать за тем, чтобы работы выполнялись строго в соответствии с проектом.
