Нам, несомненно, приятно, что в ходе проекта расширения города, столица приросла столь удачной территорией как Новая Москва или ТиНАО (также «Большая Москва»).
Кто не помнит – ТиНАО — аббревиатура от Троицкого и Новомосковского административных округов Москвы.
Новостройки ТиНАО:
В этих округах сегодня ведется масштабное жилищное строительство и для новоселов, заезжающих в новостройки ТиНАО актуальны вопросы ремонта квартир.
Этот простой факт, для специалистов МОСтройпроект означает, что услуги по проектированию и согласованию перепланировки квартир в ТиНАО будут все более востребованы, и ниже мы поясним почему.
Кроме того, во многих современных ЖК первые этажи нежилые и предназначены для размещения различных предприятий бытового обслуживания, магазинов и предприятий общественного питания.
Эти помещения также требуется приспосабливать под нужды каждого конкретного вида бизнеса и без проектной документации и согласования ремонта с перепланировкой там также не обойтись.
Что такое перепланировка
Перепланировка — это любые изменения в квартире (нежилом помещении), которые затрагивают:
-
стены и перегородки;
-
дверные и оконные проёмы;
-
расположение сантехники и инженерных систем;
-
конфигурацию и площадь комнат;
-
покрытие пола (устройство или изменение типа покрытия);
-
назначение помещений.
Без такого рода работ представить себе ремонт в новостройке попросту невозможно, тем более, что подавляющее большинство квартир (и нежилых помещений) приобретаются без отделки.
Достаточно заглянуть в документы, чтобы понять, что итог намеченного ремонта будет отличаться от плана БТИ или документов кадастрового учета.
Квартира новостройки без отделки:
Факта, что в квартире появится плита, мойка, ванна и оборудуется уборная уже достаточно, чтобы возникла необходимость согласования перепланировки.
Важно: любые несогласованные изменения — это проблемы юридического характера и финансовые потери, о чем подробнее мы писали в этой статье.
Естественно, что для косметического ремонта никакого согласования не требуется.
Новостройки ТиНАО
Монолитные дома сегодня составляют основу современных жилых комплексов и в то же время это часто особенный случай с точки зрения соблюдения закона.
Монолитные дома в ТиНАО:
В новых домах ТиНАО часто предлагают квартиры «свободной планировки» – то есть без выделенного зонирования (границ жилых и нежилых помещений).
БТИ без зонирования:
Важно помнить, что свободная планировка квартиры это лишь маркетинговый термин, а не юридический:
-
на плане от застройщика могут быть обозначены лишь несущие конструкции;
-
внутренние перегородки отсутствуют или обозначены пунктиром;
-
фактическая планировка определяется кадастровым планом, который зарегистрирован в ЕГРН.
Ключевой момент в том, что даже если в квартире нет перегородок, у неё есть утверждённый план — его можно увидеть в техническом паспорте БТИ или утвержденной проектной документации застройщика.
Ко всем без исключения квартирам у жилищного законодательства подход един и он требует соблюдения проектного зонирования.
То есть для проектирования перепланировки знать точное зонирование просто необходимо.
«Свободная планировка» не означает «можно делать что угодно» — есть жёсткие ограничения по:
• переносу мокрых зон;
• сохранению несущих конструкций;
• изменению вентиляционных каналов и коробов инженерных коммуникаций;
• прокладке труб;
• гидро и звукоизоляции;
• ограничению нагрузки на перекрытия.
В большинстве случаев застройщики обозначают границы помещений путем трассировки (блоками в ряд или линиями краской по перекрытию), что значительно упрощает дело.
Не менее важно знать также габариты коробов инженерных коммуникаций, и если их нет физически, их требуется возводить в строгом соответствии с планом.
Типовые дома ТиНАО
В панельных новостройках ТиНАО свои проблемы – перепланировку квартиры без отделки также придется оформлять и согласовывать как перепланировку, но ограничений будет больше.
Дело в особенности конструкции панельных домов, где несущих стен намного больше.
Максимум, что возможно сделать с несущей стеной – это выполнить в ней проем, о чем мы подробно писали здесь.
Такая перепланировка является наиболее сложной, так как влияет на безопасность, и ее приходится проектировать с привлечением автора дома.
Все остальные моменты, такие как снос и возведение ненесущих перегородок, монтаж встроенной мебели и сантехники, гидроизоляция и установка оборудования кухни едины для всех типов квартир.
Нежилое помещение в ТиНАО
Особенностью нежилых помещений в новых ЖК, часто являются высокие потолки, позволяющие устроить антресольный этаж.
Антресольный этаж:
Помимо этого там востребованы все виды перепланировки нежилых помещений, учитывающие особенности целевого назначения площадей.
Для согласования перепланировки нежилого помещения требуется больше времени и поэтому бизнес бывает крайне заинтересован начать проектирование и процедуру согласования как можно быстрее. Тут как говорится «время–деньги».
Достаточно сказать, что перепланировка нежилых помещений помимо согласования в СЭС часто требует оформления изменения фасадов.
Оформление фасада:
Для бизнеса в ТиНАО МОСтройпроект берет на себя не только проектирование, но и согласование проектной документации по перепланировке помещения во всех инстанциях.
Согласование по факту
Для тех, кто по-настоящему любит риск – в столице есть законный путь согласования перепланировки после ее выполнения.
Проблема в том, что учесть все специфические требования и запреты действующего жилищного законодательства часто бывает непросто.
При покупке квартиры с уже выполненной перепланировкой проверьте наличие акта Мосжилинспекции — иначе риски лягут на вас.
Есть путь самостоятельного изучения санитарных и строительных норм, положений постановления правительства Москвы № 508 (о перепланировке в многоквартирных домах), актуальных изменений к нему и прочей нормативной документации.
Более надежный путь – до начала ремонта посетить консультацию в МОСтройпроект и получить ответы на все вопросы по перепланировке заранее, тем более, что оплаты эта услуга не требует.
Как показала практика, многие популярные дизайнерские решения находятся за гранью допустимого и согласовать их невозможно.
С топ-списком популярных нарушений можно познакомится здесь.
Чтобы гарантированно избежать рисков, финансовых потерь и возможных переделок, мы рекомендуем заранее разработать и согласовать проектную документацию для ремонта.
МОСтройпроект не только подготовит всю нужную проектную документацию, но и согласует перепланировку (если нет желания заниматься этим самостоятельно) под ключ в кратчайшие сроки.
