Главная / Статьи / Ремонт и перепланировка в новостройке

Ремонт и перепланировка в новостройке

Ремонт новой квартиры, купленной без перегородок и отделки, требует особого внимания.

Для того, чтобы в квартиру было возможно заселиться в данном случае без перепланировки и ее оформления не обойтись.

У каждой новостройки, отличающейся своим архитектурным обликом от жилья, построенного по типовым проектам, есть свои особенности. Это относится не только к конструктивным особенностям здания, но и к различной документации, оформляемой в ходе строительства и по его окончании.

Также нужно помнить о том, что у компаний, осуществляющих эксплуатацию дома, а также кредитных организаций оформивших ипотеку, могут быть свои специфические требования.

Свободная планировка – мифы и реальность

Для начала стоит отметить, что такого понятия как «свободная планировка квартиры» с юридической точки зрения попросту не существует. По сути, это словосочетание изобретено как коммерческий термин, оправдывающий экономию при строительстве – стоимость возведения перегородок и отделочных работ ложится на покупателя такой недвижимости. 

Помимо этого, перед покупателем рисовали картину безграничных возможностей по организации пространства квартиры. 

На деле все не так просто – к квартире, сданной без стен, применяются те же санитарные нормы и положения жилищного законодательства, как и ко всем остальным.

Ознакомившись со статьей «Что нельзя делать при перепланировке» можно составить представление о том, от каких идей придется отказаться. 

Зонирование квартиры и перепланировка

Многие квартиры переходят в собственность покупателя с границами помещений, выполненных трассировкой – будущие перегородки выложенной блоками или кирпичом по перекрытию. Наиболее экономные застройщики зонирование площадей квартиры и вовсе ограничиваются разметкой с помощью краски или обозначают границы помещений лишь на бумаге.

На плане БТИ трассировка обозначается в виде сдвоенной штриховой линии, а условные границы между помещениями (когда границы присутствуют лишь на бумаге) одинарной штриховой линией. 

Примеры планов новостроек с условными границами и трассировкой

Кроме этого, назначение различных помещений и их площадь указывается в экспликации к плану. 

Если квартира в новостройке не поставлена на учет в БТИ, то план с зонированием помещений должен быть у застройщика или в офисе продаж

Трассировка и условные границы на чертежах отражают зонирование квартиры, заложенное в проектной документации, как планировочное решение застройщика.

Именно эти границы помещений по идее и нужно построить за свой счет покупателю. 

Если в квартире намечено изменить начальную планировку – проектное решение предстоит разработать с учетом начального зонирования, что позволит избежать недопустимых вариантов.

Зонирование кварьтиры трассировкой

К примеру, санузел иди кухню нельзя даже частично размещать над жилыми помещениями соседей – это однозначно будет считаться нарушением. 

Ремонт в новостройке без отделки

Однако, даже выполнив перегородки в соответствии с планом застройщика, без оформления перепланировки обойтись не получится – потребуется указать расположение сантехники и кухонной плиты, показать, что при устройстве полов были выполнены требования по гидроизоляции и звукоизоляции помещений, а также многое другое. 

Квартира со «свободной планировкой» всегда требует внимательного изучения документации, содержащей начальное планировочное решение.

Вентиляционные шахты и сантехнические короба, если они есть на плане, но они отсутствуют фактически, придется построить в соответствии с планом – площади, отведенные под общедомовые коммуникации, не принадлежат квартире. 

Инженерные коммуникации в новостройке

Для ремонта в квартире на фото потребовалось выяснять габариты коробов инженерных коммуникаций у застройщика

Как показала многолетняя практика, приобретая квартиру в новостройке, новоселу лучше всего воспользоваться услугами профессионалов, специализирующихся на перепланировке и имеющих допуск СРО в проектировании. 

Если для создания интерьеров и планировки помещений привлекается дизайнер – консультации со специалистами в сфере перепланировки позволят избежать недопустимых проектных решений и связанных с этим проблем.

На что обращать внимание при перепланировке 

С регламентом, которому необходимо следовать при перепланировке столичной квартиры, можно ознакомиться самостоятельно, изучив постановление правительства города № 508. Кроме этого, потребуется изучить действующие санитарные и строительные нормы.

Проще и эффективнее при ремонте в новостройеке сразу воспользоваться услугами специалистов-проектировщиков (например, наших).

Ниже мы приводим основные моменты, которые могут стать камнем преткновения при оформлении перепланировки квартиры и потребовать проведения восстановительного ремонта. Итак:

  1. Помещения кухонь и санузлов, если они выделены в начальной планировке, не следует расширять или переносить на жилую площадь. Если границы этих помещений на плане отсутствуют – их необходимо уточнить.
  2. Кухню за счет санузла и санузел за счет кухни расширять нельзя – это допустимо делать только за счет нежилой площади (коридора, темной комнаты или гардеробной).
  3. От коридоров можно избавиться, если в них не осуществляется выход из уборной.
  4. Кухню с электрической плитой можно объединять с гостиной.
  5. Переносить кухню можно только на нежилую площадь, если ее размер достаточен.
  6. Использовать площадь балкона или лоджии для увеличения комнаты или кухни напрямую запрещено, как и переносить на них радиаторы отопления. Между внешними и внутренними помещениями квартиры должна быть дверь.
  7. При устройстве санузла необходимо предусмотреть доступ к инженерным коммуникациям и не устраивать теплый подключением к горячему водоснабжению. Кроме того между санузлом и смежным помещением должна быть разница высоте или порожек не менее 1,5 см.

Этот, далеко не полный список норм, которыми следует руководствоваться при ремонте, лишь иллюстрирует необходимость профессиональной проработки проектных решений.

Нарушение норм влечет за собой невозможность согласования перепланировки и целый комплекс проблем, связанных с этим. 

Незаконная перепланировка и ее последствия

На сегодня штраф за самовольную (или незаконную перепланировку) составляет лишь незначительную часть возможных расходов в такой ситуации, и составляет порядка 2,5 тыс. рублей на каждого из собственников.

Самое неприятное в другом – жилищная инспекция города вправе обязать собственника привести планировку в соответствие нормам. Для этого потребуется выполнить восстановительный ремонт, а затем согласовать его по факту. 

Игнорировать предписание Мосжилинспекции не выйдет – по итогам суда можно лишиться квартиры, получив за нее сумму, назначенную за вычетом необходимых ремонтных мероприятий.

Приобретая жилье на вторичном рынке, покупатель может столкнуться с тем, что перепланировка в квартире была сделана без согласования.

В этом случае покупка сразу становится источником проблем.

Кроме того, подобная сделка может и вовсе не состояться – банки неохотно финансируют ипотеку для квартир с незаконной перепланировкой. 

Любые работы, превышающие по объему косметический ремонт, требуют особого внимания. Наши специалисты смогут ответить на все Ваши вопросы и подготовит необходимую проектную документацию.

Консультируем бесплатно
по всем вопросам
Оставьте свой номер телефона и мы вам перезвоним