Намечая ремонт с перепланировкой в квартире, расположенной в жилом здании старой постройки следует проявлять особую внимательность ко всем деталям.
Это касается всех этапов без исключения – начиная от изучения документов и проектирования, до фактического окончания работ и сдачи объекта приемочной комиссии жилищной инспекции Москвы.
► Спешка и необдуманные технические решения в таких домах могут весьма дорого обойтись.
История в деталях
Приобретение квартиры в историческом доме начала XX века, важно иметь в виду – это не просто покупка недвижимости, а возможность стать хранителем части столичной истории.
Особенно это касается домов Центрального административного округа Москвы, где каждый второй дом может оказаться объектом культурного наследия.
Объект культурного наследия Москвы:
В этом случае юридический статус охраняемого объекта может стать причиной существенных ограничений на определенные виды работ и конструктивные решения.
Так недавно в одном из охраняемых зданий столицы собственника обязали убрать с охраняемого фасада внешний блок кондиционера, а также восстановить раскладку и цвет оконной рамы в соответствии с историческим архитектурным обликом дома.
Скрытые опасности старых планов
Документы БТИ в таких домах старой постройки часто содержат существенные расхождения с фактическим состоянием помещений.
Причины этого кроются в многочисленных перепланировках, которые проводились на протяжении десятилетий, а также в ошибках, допущенных при первоначальном составлении технической документации.
Ниже приведен пример архивного плана БТИ с ошибками (выделено цветом) – все окна съехали, размеры простенков не соответствуют реальным, входные дверные проемы отображены на плане некорректно.
План БТИ с ошибками:
Удивляться не стоит – достаточно подумать, как в 20-е годы большие квартиры нарезались на многокомнатные коммуналки без каких-либо точных планов.
Что касается расположения старых инженерных коммуникаций, то их часто обнаруживают в самых неожиданных местах даже после капремонтов зданий.
Почему нельзя торопиться
Предварительное обследование квартиры перед началом ремонта – это не просто формальность, а необходимость.
В исторических (и даже сталинских) домах можно столкнуться с целым рядом особенностей:
- Несущие конструкции могут отличаться от указанных в планах.
- Тип перекрытий и состав перегородок не всегда известен.
- Строительные конструкции могут иметь износ и деформации.
- Обнаруживаются скрытые проёмы и ниши, замурованные в разное время.
- Присутствуют особые инженерные системы, требующие специального подхода.
- Историческая отделка может быть предметом охраны, и ее необходимо сохранять.
К примеру, в квартирах, где было печное или каминное отопление, могут быть остатки дымоходов и иных конструкций, а площадки черных лестниц переделаны в санузлы.
Исторические жилые дома Москвы:
Словом приходится исходить из того, что возможны любые сюрпризы.
Культурное наследие – ответственность и возможности
Статус объекта культурного наследия накладывает определённые ограничения на ремонтные работы, но при этом открывает и новые возможности.
Например, владельцы таких квартир могут претендовать на специальные субсидии и льготы при реставрации исторического облика помещения.
Практические рекомендации для помещений в объектах культурного наследия:
- Тщательная проверка всех документов и проведение экспертного обследования.
- Консультация с экспертами по историческому наследию.
- Фотофиксация текущего состояния помещения.
- Составление актуального плана с учётом всех особенностей.
- Выбор проектировщиков и специалистов, имеющих опыт работы с исторической недвижимостью.
- Выбор квалифицированных подрядчиков и организаций с допуском СРО.
- Авторский надзор и точное исполнение согласованного проекта перепланировки.
►► Помните, что ремонт и перепланировка в историческом здании – это не просто обновление жилья, а восстановление части архитектурного наследия столицы.
Спешка в таких вопросах может привести не только к финансовым потерям, но и к утрате уникальных исторических особенностей, которые являются предметом охраны.
Перекрытия –важнейший фактор
Не стоит забывать, что проще всего перепланировка квартиры проходит в домах с бетонными междуэтажными перекрытиями.
Здания старого жилого фонда, если перекрытия не менялись при реконструкции, имеют деревянные или смешенные перекрытия, что усложняет проектирование и осуществление перепланировки.
Любая перепланировка в таких домах считается сложной и требует подключения экспертных и специализированных проектных организаций.
Подробнее об особенностях перепланировки в домах с деревянными и смешанными перекрытиями мы писали в этой статье.
При всех сложностях ремонта квартир и перепланировки в старых домах, отметим, что есть и огромные плюсы владения такой недвижимостью:
- Дома начала ХХ века расположены в самом сердце столицы.
- Квартиры имеют высокие потолки и толстые кирпичные стены.
- Площади и разнообразные планировки позволяют реализовать смелые проекты.
Подходите к ремонту в старом или историческом доме не только творчески, но и ответственно, соединяя современность с великим прошлым города.
Специалисты Мостройпроект помогут в проектировании даже самой сложной перепланировки с возможностью сохранить для будущих поколений частичку истории Москвы.
♦♦♦ Консультации по всем вопросам перепланировки квартир и нежилых помещений в офисе МОСтройпроект оплаты не требуют.
