Изменение планировки квартиры в доме старой постройки часто сопряжено со сложностями, обусловленными конструкцией зданий и степенью их износа. Также немаловажным фактором являются последствия всевозможных переделок, проведенных за все годы существования дома.
В таких городах как Москва, значительную часть жилого фонда составляют дома, построенные до середины 50-х годов прошлого века. Именно о них и пойдет речь ниже.
Старый дом – все нюансы
До появления типовых серий все здания проектировались индивидуально и в большинстве случаев проектная документация за давностью лет сегодня уже недоступна.
Помимо прочего, отсутствие проектной документации на старые здания осложняет принятие тех или иных инженерных решений.
Конструкция многих домов, построенных до 30-х годов прошлого века предусматривала печное отопление, которое позже было демонтировано.
Горячее водоснабжение, да и многие другие инженерные коммуникации прокладывались в домах старой постройки уже в ходе ремонта и реконструкции. Зачастую переделка инженерных систем здания производилась без проекта.
Даже притом, что для этих зданий существуют действительные и архивные поэтажные планы БТИ, они не в полной мере могут дать информацию, необходимую для перепланировки.
Пример неоднократно переделанной квартиры в старом доме
Дело в том, что во многих домах старого жилого фонда помещения объединяли и разделяли, устраивали санузлы и прокладывали трубы там, где имелась такая возможность. О том, как это повлияло на конструкции здания на основании плана выяснить невозможно.
Многие из домов старой постройки являются объектами культурного наследия, формирующими архитектурный облик города. Перепланировка в них сопряжена с необходимостью дополнительных согласований и учета в проекте необходимых мер охраны.
Перепланировка и перекрытия в старых домах
В домах начала веки и более позднего периода для возведения границ помещений повсеместно использовались деревянные перегородки, снести которые не составляет труда, но спешить с этим не стоит.
Дело в том, что большинство домов, возведенных до середины прошлого века, построены с деревянными или смешанными (собранными из дерева, металла и бетона).межэтажными перекрытиями.
Конструкция дома старой постройки
Смешанные и деревянные перекрытия в старых домах подвержены износу и деформации.
В результате этого даже перегородка может начать нести на себе значительный вес, и ее демонтаж может привести к усилению деформации перекрытия.
Деревянные и смешанные перекрытия не могут воспринимать столь же высокую нагрузку, как и бетонные. Именно поэтому при перепланировке старого фонда запрещено устраивать цементные стяжки, и как-либо перегружать перекрытия.
Для того, чтобы понять какую перепланировку согласовать и выполнить можно, требуется получить техническое заключение от организации, замещающей автора-проектировщика дома.
Для этого требуется провести инженерное обследование объекта с осмотром несущих и ограждающих конструкций.
Несущие стены в старых домах
Перепланировка в домах старой постройки осложняется тем, что даже специалистам иногда не удается сходу определить несущие стены, не говоря уже о том, что перегородки со временем могут стать разгружающими элементами конструкции (начинают нести нагрузку).
Кроме того, в кирпичных стенах домов старой конструкции могут проходить не отмеченные на планах каналы вентиляции, дымоходы или шахты мусоропровода.
Все обнаруженные коммуникации, даже если они не используются, потребуется сохранить.
Возможность изменения несущих конструкций допускается на основании инженерного обследования конструкций здания и положительного технического заключения.
Устройство проемов в несущих стенах старых домов требует проведения инженерных расчетов и детальной проработки проекта перепланировки.
Потребуется изготовить и установить металлоконструкции усиления проема.
Проем в стене старого дома
Обследование квартиры
Инженерное обследование квартиры, расположенной в старом жилом фонде необходимо для определения массы параметров, от которых зависит допустимый состав работ при перепланировке. В особенности это важно для работ, предусматривающих изменение несущих конструкций дома.
В ходе обследования вскрывается отделка, чтобы было можно оценить взаимное расположение строительных конструкций и определить их состояние.
Вскрытие и осмотр конструкций в доме старой постройки
Конструкции дома могут оказаться повержены влагой, прядущими переделками, а в некоторых случаях пожарами и военными действиями.
Перепланировка в домах с деревянными и смешанными перекрытиями является сложным мероприятием, и делать ее без согласованного проекта крайне нежелательно.
Ремонтные работы, выполненные без согласованного проекта, кроме того, что считаются незаконными, могут привести к появлению трещин или стать причиной аварийной ситуации.
Восстановительный ремонт для устранения нарушений в таких домах является весьма затратным.
Оформление перепланировки в старом доме
В настоящее время инженерное обследование и подготовку технических заключений при перепланировке в домах, построенных по индивидуальным проектам (в том числе и старых), осуществляет ГБУ «Экспертный центр».
Проект перепланировки может быть разработан специализированной организацией с допуском СРО (например, нашей).
Важно при производстве работ не допускать отступлений от согласованного проекта, так как готовый ремонт предстоит сдать приемочной комиссии жилищной инспекции.
Узаконить перепланировку в старом доме после ее выполнения гораздо сложнее, и чаще всего требует дополнительных затрат, если потребуется вскрыть отделку для осмотра конструкций.
Как показала практика, лишь одна из десятка самовольно выполненных перепланировок соответствует всем нормам и не требует дополнительных ремонтных работ.
Квартиры в старых домах имеют огромный потенциал для создания современного и комфортного интерьера, но при этом перепланировка в них гораздо сложнее в техническом плане.
Если Вы наметили перепланировку, начните с бесплатной консультации у наших специалистов, владеющих всей полнотой информации по данному вопросу.
Мы сможем не только разработать необходимый для согласования ремонта проект, но и взять на себя всю процедуру его согласования