Часто за привлекательным фасадом понятия «апартаменты» будущие покупатели и новоселы не видят многих отличий такой недвижимости от обычных квартир, а они есть и весьма значимые.
С точки зрения жилищного законодательства апартаменты и квартиры – это принципиально разные виды недвижимости.
Апартаменты чаще всего предлагаются в виде помещений разнообразной площади без какого-либо зонирования.
Планировка различных апартаментов:
Для апартаментов понятие свободная планировка в большинстве случаев сохраняет актуальность, и чуть ниже мы поясним почему.
Почему апартаменты дешевле
С юридическим понятием такого недвижимого имущества, как квартира, все знакомы давно и все юридические нюансы, связанные с такой недвижимостью хорошо известны.
Что же касается апартаментов, то на сегодня такие помещения не считаются жилыми, а здание, где присутствует только такая недвижимость, не будет считаться многоквартирным домом.
Апартаменты – это разновидность нежилой коммерческой недвижимости.
Несмотря на внешний антураж и планировки, которые делают апартаменты весьма похожими на квартиры, для городских властей это ничего не меняет.
В правительстве Москвы регулярно обсуждаются вопросы, связанные со статусом апартаментов, но подвижек в сторону приравнивания этих помещений к жилью пока нет.
Дело в том, что апартаменты, как по сути нежилые помещения, позволяют застройщику избегать многих затрат и тем самым снижать их стоимость.
►Помещения в апартаментах, как нежилую площадь, можно планировать практически как угодно, не обращая внимания на многие нормы, актуальные для квартир для застройщика это более выгодно.
►Апартаменты нет необходимости обеспечивать коммунальной и социальной инфраструктурой – детсадами, школами, поликлиниками и т. д.
Сейчас апартаменты относятся к статусу нежилых помещений и оцениваются на 10-20% дешевле аналогичных по площади и расположению квартир.
Однако, кажущаяся экономия при покупке апартаментов на деле часто оборачивается потерями в долгосрочной перспективе.
Дорогие апартаменты
Приобретая помещение в апарт-комплексе, собственник столкнется с особенностями данного вида помещений, что определено их нежилым статусом:
- Повышенные коммунальные платежи (по тарифам для предприятий).
- Повышенный имущественный налог.
- Максимальная ставка по ипотеке.
- Высокие взносы при оформлении страховки.
- Невозможность использования маткапитала.
Кроме этого, в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию — только временную по месту пребывания с необходимостью ее постоянного продления раз в 5 лет.
Возможность получения (продления) регистрации в апартаментах зависит от назначения здания и наличия удобств, необходимых проживания.
Отсутствие регистрации может привести к дополнительным расходам или сделать недоступными такие социальные блага, как школы и детские сады.
На сегодня в Москве ситуация с коммунальными платежами для апартаментов (в сравнении с аналогичными квартирами) такова:
- Водоснабжение дороже на 12-14%.
- Оплата канализации выше на 8-10%.
- Стоимость отопления обойдется дороже на 20-25%.
- К цене киловатт-часа будет добавлено 35%.
Так что, согласно многим расчетам, экономический смысл имеет лишь краткосрочное проживание в апартаментах.
Перепланировка апартаментов
В отличие от квартир, где все планировочные решения определяются санитарными и строительными нормами, в апартаментах действует правило – можно сказать, каждый сам за себя, если это не нарушает целостность конструкций здания.
Допустимые планировочные решения при обустройстве квартир в столичных новостройках и перепланировке вторичного жилья четко прописаны в постановлении правительства города № 508 (о перепланировке и переустройстве в многоквартирных домах).
В нормах жилищного законодательства и постановлении правительства Москвы масса запретов, но все они стоят на страже безопасности и комфорта жителей квартир.
В апартаментах, имеющих статус нежилого помещения у собственника гораздо больше возможностей при ремонте, потому что порядок согласования перепланировки коммерческой недвижимости намного проще.
Просторные и высокие апартаменты:
К примеру, кухню и санузел в апартаментах можно располагать где угодно не интересуясь тем, что находится под этими помещениями или над ними у соседей.
С одной стороны статус нежилого помещения открывает широкие возможности для дизайна помещений, но с другой, над спальней может оказаться санузел соседей со всем вытекающим звуковым фоном.
На обращение с просьбой о принятии мер против такого размещения санузла столичная мэрия отвечает разъяснениями статуса апартаментов.
Ответ на обращение в мэрию:
Если дом полностью из апартаментов, то на него не распространяются нормы для жилых зданий, и ваши соседи могут за стеной ковать булат ночью или репетировать игру на саксофоне совершенно законно.
В случае расположения апартаментов в доме, в котором есть также и квартиры, здание будет считаться жилым.
Перепланировка всех помещений в таком здании потребует согласования в государственной жилищной инспекции Москвы и проектирования с учетом действующих норм для жилых многоквартирных домов.
То есть фактически ремонт и перепланировку в апартаментах будет нужно согласовывать по нормам для квартир, что сводит на нет все преимущества нежилых помещений, но при этом гарантирует соблюдение СП и санитарных норм для всех жильцов.
Апартаменты студия
Стоит упомянуть о таком популярном формате недвижимости как студии.
Предложение разнообразных студий постоянно растет, и сегодня можно встретить в продаже студии от 12 до сотен м² общей площади.
Чаще конечно встречаются предложения небольших студий, рассчитанных на массовый спрос.
У риелторов часто встречаются похожие предложения жилых студий, которые по документам могут быть апартаментами и квартирами.
При сходной планировке помещений и площади, эти объекты недвижимости имеют различный правовой статус со всеми вытекающими последствиями, о чем сказано выше.
Квартиры студии в документах БТИ или на плане застройщика имеют однозначное зонирование (определены границы санузла и кухни-ниши).
Для апартаментов зонирование в большинстве случаев не является обязательным.
Планировка апартаментов и квартиры студии:
Для небольших студий и апартаментов планировочные решения и расстановка мебели будут сходными, но в случае квартиры увеличить санузел или сделать иную перепланировку будет сложнее.
Пример готового дизайна студии:
Для небольших апартаментов вариантов планировки также будет не так много за счет отсутствия резервов площади.
Покупка апартаментов
При покупке любой недвижимости приходится учитывать множество факторов.
Положительные моменты для приобретения апартаментов не всегда определяются ценой – это может быть удачное расположение (например, около работы или рядом с родственниками).
Кто-то с помощью приобретения апартаментов осуществляет мысли о творческой мастерской, а другим может понравиться вид или возможность реализовать дизайн своей мечты без строгих ограничений на перепланировку.
Апартаменты с панорамным видом:
За меньшую стоимость апартаментов и отсутствие многих ограничений, покупатели расплачиваются рядом рисков и неудобств, о чем даже не задумываются собственники обычных квартир.
Перед покупкой недвижимости бывает полезно ознакомиться с документацией застройщика и уточнить важные нюансы, связанные с предстоящим ремонтом и перепланировкой.
Специалисты нашей организации в рамках бесплатной консультации смогут ответить на все вопросы, связанные с перепланировкой жилых и нежилых помещений.
Мы сможем разработать всю необходимую для согласования проектную документацию и оформить перепланировку квартиры, апартаментов или иного коммерческого помещения под ключ.