В этой статье будут даны рекомендации, каким образом можно узаконить выполненную перепланировку в Москве, как выяснить является реализованное планировочное решение квартиры допустимым.
Согласно действующему сегодня законодательству, перепланировка и /или переустройство квартиры, расположенной в многоквартирном доме требуется согласовывать. К сожалению, не всегда это удается сделать до проведения работ.
Кроме того, приобретая квартиру на вторичном рынке можно столкнуться с тем, что проведенная когда-либо перепланировка не была согласована надлежащим образом.
Согласно действующему жилищному законодательству, перепланировкой и/или переустройством помещения, считаются работы, требующие внесения изменений в учетную документацию БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией к нему) – то есть изменяющие существующий план квартиры.
Пример технической документации БТИ
Узаконивание выполненной перепланировки
Основным документом, регламентирующем как процедуру, так и допустимые изменения в планировке столичных является 508-е постановление правительства города. Кроме этого, при согласовании ремонтных работ учитываются действующие санитарные и строительные нормы.
На сегодня, в Москве существует возможность согласовать не только запланированные, но и выполненные ремонтные работы с перепланировкой и/или переустройством помещений.
Работы, соответствующие действующему регламенту, санитарным и строительным нормам, согласовать «по факту» возможно, предоставив в МФЦ комплект необходимых документов.
Помимо документов, также потребуется подтвердить факт выплаты штрафа за самовольно выполненные работы. Независимо от того, кем и когда была выполнена несогласованная перепланировка, уплатить штраф предстоит действующим собственникам квартиры.
Регламент узаконивания перепланировки квартиры
В отличие от предстоящей перепланировки, для узаконивания выполненного ремонта проект уже не требуется.
Для наглядности, мы разработали инфографику по согласованию перепланировки, где Вам нужна будет правая сторона.
Если коротко, то необходимо заказать Техническое Заключение о безопасности и допустимости выполненной перепланировки. Разработать ТЗ возможно лишь в том случае, если в нем не будут нарушены требования законодательства.
В данном случае техническое заключение должно дать жилинспекции уверенность в том, что существующие на момент обращения нормы полностью соблюдены и нет препятствий для дальнейшей эксплуатации помещения.
Пример технического заключения на выполненный ремонт
В качестве примера мы приводим лист с демонтажно-монтажным планом, как наиболее наглядную иллюстрацию изменений планировки при объединении квартир.
Некоторые организации готовы разработать техническое заключение, которое нарушает установленные требования, но такая документация бесполезна – Вы не сможете ее согласовать в Мосжилинспекции.
Наиболее простые работы, не приводящие к существенным изменениям планировки, но в то же время требующие внесения в план БТИ, можно легализовать по эскизу, о чем можно прочесть в этой статье.
Узнать о видах работ, для узаконивания которых в 2020 году можно обойтись эскизом, лучше всего в организации, специализирующимся в сфере перепланировки помещений или непосредственно в Мосжилинспекции.
Так как работы уже выполнены, собственником оформляется заявление, на основании которого комиссия Мосжилинспекции посещает квартиру для приемки выполненных работ и проверки их соответствия согласованному эскизу или техническому заключению.
Если замечаний нет, итогом работы комиссии будет акт о завершенной перепланировке квартиры. Данный документ узаконивает выполненные работы и дает право собственнику получит новый технический паспорт БТИ.
Документы для узаконивания перепланировки в Москве
Если выполненная перепланировка не относится к простейшим, для ее узаконивания потребуется выполнить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, обратившись к специалистам.
Техническое заключение о том, что выполненная перепланировка является допустимой и безопасной – важнейший документ, отражающий все выполненные изменения.
Данное техническое заключение разрабатывается на основе документов БТИ на квартиру, где отображено изначальное планировочное решение помещения.
Если на имеющемся плане БТИ в виде красных линий зафиксирована неузаконенная перепланировка – потребуется запросить архивную копию с начальной планировкой квартиры.
Пример плана БТИ в красных линиях
В тех случаях, когда квартира располагается в жилом доме с бетонными межэтажными перекрытиями и при перепланировке не затрагивались несущие конструкции дома, техническое заключение сможет разработать любая организация с допуском СРО.
При перепланировке с устройством проема в несущей стене или иным изменением несущих конструкций дома – техническое заключение выполняется автором-проектировщиком здания или замещающей его организацией.
Если автор дома неизвестен (за давностью лет) или не разрабатывает технические заключения, в 2020 году в Москве для узаконивания перепланировки потребуется обратиться за техническим заключением в ГБУ «Экспертный центр».
В домах со смешанными или деревянными перекрытиями в ГБУ «Экспертный центр» потребуется обращаться даже в том случае, когда перепланировка не затронула несущие конструкции.
Дело в том, что дома с такими видами перекрытий имеют весьма солидный возраст и износ, что требуется учесть. Кроме того, с годами деревянные и смешанные перекрытия могут деформироваться и перераспределять нагрузку на перегородки, которые изначально не были несущими.
Что можно и что нельзя узаконить при перепланировке
В постановлении правительства Москвы №508 приводятся основные виды работ, которые при перепланировке квартиры выполнять запрещено. На нашем сайте этому вопросу посвящена отдельная статья.
На практике это означает, что перепланировку, где реализованы запрещенные мероприятия узаконить будет возможно только после устранения нарушений. Определить объем необходимого восстановительного ремонта смогут специалисты организации, занимающейся проектированием перепланировок или сотрудники МЖИ.
Для консультации на копии плана БТИ, отражающего состояние квартиры до перепланировки, потребуется нарисовать выполненные изменения.
Если при перепланировке выполнялся проем в несущей стене, для разработки технического заключения вероятнее всего потребуется вскрыть отделку для оценки конструкций усиления и состояния перекрытий.
Если Вы хотите избежать вскрытия конструкций и тем самым не испортить свой ремонт, то перед выполнением перепланировки, которую хотите узаконить потом, требуется разработать рабочий проект на усиление проема и подписать акты на скрытые работы по усилению проемы металлоконструкциями. Акты должны подписать авторы рабочего проекта и строительная организация имеющая допуск СРО на строительно-монтажные работы.
Подчас даже самые простые варианты перепланировки в домах с деревянными и смешанными перекрытиями требуют масштабного вскрытия отделки для оценки состояния конструкций дома.
Вы можете не углубляться в изучение санитарных норм и строительных правил, а прислать планы до и после на нашу почту 6462080@mostpr.ru и мы бесплатно скажем можно ли согласовать вашу перепланировку, а так же сколько это будет стоить и сколько займет времени.
Зачем нужно узаконивать перепланировку квартиры
Перепланировка, выполненная самовольно часто становится источником аварийных ситуаций и жалоб соседей в надзорные органы. Не мене часто информацию о незаконно выполненных работах передают в жилищную инспекцию управляющие компании.
Кроме того, многие юридические действия с недвижимостью (приватизация, наследование, ипотека, залог, и т. д.) требуют предоставления «свежего» технического паспорта квартиры из БТИ. Итогом визита специалиста БТИ в квартиру с неузаконенной перепланировкой становится техпаспорт, где нарушения обозначаются красными линиями, и делается соответствующая пометка.
В случае фиксации нарушений Мосжилинспекцией, на каждого из собственников помещения с незаконной перепланировкой налагается штраф. Кроме того, выдается предписание с требованием согласовать выполненные работы или вернуть помещение в первоначальное состояние.
Примеры предписаний МЖИ об устранении нарушений и допуске в квартиру
В предписании собственников обязывают за свой счет и в отведенный срок выполнить все восстановительные работы. В случае неисполнения требования надзорного органа против собственников возбуждается судебное производство, которое может окончиться лишением права собственности на объект недвижимости.
Чтобы не создать себе проблем в будущем, об узаконивании перепланировки лучше задуматься сейчас, та как нормы жилищного законодательства год от года только ужесточаются.
Стоимость узаконивания перепланировки
Разработка документации для согласования перепланировки на сегодня имеет среднюю стоимость порядка 450 рублей за квадратный метр площади. Проектная документация на однокомнатную квартиру площадью 40 метров будет стоить 18 000 рублей.
Конечно же, есть возможность разыскать частников, которые сделают вам ТЗ за 10 000 рублей, приложив чужой допуск СРО, но скорее всего потом вы будете подавать документы несколько раз, внося всевозможные исправления и получая отказы. Хуже всего, если согласованный по итогу вариант будет отличаться от фактического состояния квартиры.
Каждый месяц к нам приходят клиенты с отказами и отвратительной документацией, которую уже подавали 5 раз в Мосжилинспекицию, что лишний раз доказывает необходтмость доверять только профессионалам.