Многие, намечая варианты покупки квартиры, предпочитают не рассматривать верхние этажи зданий.
Конечно, у квартиры на верхнем этаже могут выявиться определенные недостатки, связанные с конструктивными просчетами проекта или плохой эксплуатацией здания.
Тем не менее, у квартир на последних этажах жилых домов есть определенные преимущества, которые способны склонить чашу весов в их пользу.
Мы не рассматриваем варианты, принятые называть модным словом «пентхаус», а остановимся на планировке обычных квартир.
Перепланировка на верхнем этаже
С точки зрения возможностей для перепланировки, расположение квартиры на последнем этаже снимает все ограничения, связанные с характеристиками помещений соседей сверху.
Для Москвы, требования к перепланировке в многоквартирных домах, в основном изложены в тексте постановления столичного правительства города № 508.
Исходя из положений этого документа, для квартир на верхних этажах становятся доступны следующие варианты перепланировки:
- Расширение кухни с использованием площади помещений санузла (часть кухни не окажется под санузлом соседей).
- Перенос кухни (в том числе частично) на площадь санузла.
- Увеличение жилой комнаты за счет кухни (комната не окажется под соседской кухней).
- Расширение жилой площади за счет санузла (комната не будет располагаться под верхним санузлом).
- Преобразование кухни в жилую комнату (при переносе кухни на другую нежилую площадь).
Рассмотрим пример перепланировки, в которой удалось реализовать потенциал верхнего этажа, где в итоге типовая однокомнатная квартира стала двухкомнатной.
План квартиры до и после ремонта:
В данном проекте перепланировки помещение кухни высвободили, а кухню-нишу создали на площади коридора (нежилой). Кроме того, часть коридора использовали для расширения санузла.
Освободившееся помещение кухни благодаря расположению квартиры на верхнем этаже в документах стало жилым, что можно увидеть, сравнив экспликации до и после ремонта.
Экспликации до и после перепланировки:
Все выполненные изменения планировочного решения допускаются действующими нормами и были согласованы городской жилищной инспекцией.
Конструкционные особенности верхних этажей
При перепланировке с устройством проема в несущих стенах часто решающее значение для возможности согласования такого варианта играет этаж, на котором находится квартира.
Тут чем выше, там ниже нагрузка на несущие конструкции и, соответственно, больше шансов на успешное согласование.
В квартирах, расположенных на верхнем этаже, проем не только проще согласовать, но и возможно сделать шире, чем на всех прочих.
Для подготовки технического заключение на устройство проема на верхнем этаже потребуется провести инженерное обследование строительных конструкций, расположенных выше квартиры – чердака или технического этажа.
Сложности и возможности перепланировки
Сегодня многие из вариантов перепланировки, которые когда-то давали дополнительные преимущества верхним этажам согласовать уже нереально.
К таким «невозможным» для столицы перепланировкам относятся:
- Присоединения к квартире чердачных и технических помещений.
- Пристройка дополнительного этажа и мансарды.
- Увеличение высоты потолка.
- Устройство печей и каминов.
Остекление балконов на верхнем этаже также требует особого внимания и может стать причиной штрафа или даже предписания о демонтаже такой конструкции.
Дело в том, что козырек над верхним балконом, если он не предусмотрен проектной документацией дома, считается изменением архитектурного облика дома, что требует особой процедуры согласования.
На практике такая перепланировка редко кем согласуется и пока не слишком привлекает внимание городских властей (кроме отдельных случаев), но от этого факт нарушения не исчезает.
Многие конструкции кровли и остекления балконов верхних этажей просто небезопасны (особенно в зимний период) и ответственность за все возможные последствия в данном случае несет собственник квартиры.
Опасная перепланировка балкона:
Содержать и чистить от снега конструкцию, которая не входит в состав общего имущества собственников помещений в доме, управляющая организация не обязана.
Для многих типовых серий устройство остекления балконов верхних этажей выполняются централизованно при реновации здания. В этом случае у строителей имеется согласованный проект и собственнику беспокоится не о чем.
Балконы до и после реновации здания:
Узнать обо всех нюансах перепланировки квартир на верхних и любых других этажах можно у наших специалистов на бесплатной консультации.
Наша проектная организация имеет большой опыт в проектировании, согласовании и узаконивании под ключ перепланировки квартир и нежилых помещений Москвы.