Начнем с самого свежего решения правительства Москвы, остановившего дальнейшее строительство апартаментов на территории города.
►► Это не полный запрет, а скорее логичное на данном этапе и, вероятно, временное решение.
За время действия моратория на строительство апартаментов городские власти не будут согласовывать новые проекты по строительству объектов, содержащих данный вид недвижимости.
При этом Владимир Ефимов (вице-мэр и глава столичного стройкомплекса) заверил, что все проекты с апартаментами, строительство которых уже ведется, будут завершены.
Причины запрета апартаментов
Базовой причиной ситуации с апартаментами в Москве стало отсутствие федерального закона о юридическом статусе такой недвижимости.
Следствием этого является тот факт, что апартаменты, даже при наличии всех необходимых для жилья признаков, жилыми помещениями не считаются.
Это позволило застройщикам не соблюдать нормы, которым должны соответствовать проекты жилой недвижимости и таким образом экономить.
Апартаменты не квартира:
В первую очередь это касается соблюдения следующих норм:
- Наличия социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник и детских площадок). Это создает дополнительную нагрузку на близлежащую городскую инфраструктуру, никак не способствуя ее развитию.
- Норм по шуму и уровню солнечного света в помещениях. Раз помещение нежилое, условия в нем лишь на совести застройщика.
- Не соблюдаются принятые нормы минимальной площади. Самые бюджетные апартаменты не превышают площади гаража.
- Планировка апартаментов не нормируется жилищным законодательством и санитарными нормами. Над спальней или кухней вполне может оказаться санузел соседей или мастерская чеканщиков – это не запрещено.
- Расценки на коммунальные услуги для такой недвижимости соответствуют нежилым помещениям. Это заметно выше, чем в городских квартирах.
- Налогообложение апартаментов осуществляется по шкале для нежилых помещений. Разница с квартирой может быть более чем на порядок.
В довершение ко всему, в апартаментах все еще нельзя прописаться и для легального присутствия в столице часто приходится изобретать всевозможные «серые» варианты.
Так как городские социальные услуги часто привязаны к месту регистрации, у собственников апартаментов возникает масса сложностей.
На многие из перечисленных моментов при покупке апартаментов будущие собственники не обращают внимания – стоимость квадратного метра в апартаментах в среднем на 20-25% ниже.
Другое дело, что и стоимость перепродажи такой недвижимости не высока с тенденцией на ее дальнейшее понижение.
Подробнее о различиях апартаментов и квартир читайте здесь.
Разные судьбы апартаментов
Запрет апартаментов, пусть даже временный, существенно затронул ранок столичной недвижимости – по последним данным сделки с апартаментами составляли 11% первичного рынка Москвы.
Сданные апарт-комплексы в обозримом будущем так и останутся нежилой недвижимостью – будущий закон, если до него дойдет дело, таких объектов вероятнее всего не коснется.
Объекты на разных этапах строительства могут ждать разные судьбы – часть так и останется «нежильем», а часть имеет шанс сменить свой статус.
В строительном департаменте города тем застройщикам, и там, где это возможно, будет предложено перепроектировать строящиеся объекты в жилые.
Апартаменты станут квартирами:
Для этого потребуется предусмотреть необходимую инфраструктуру, пересмотреть подходы к площадям помещений и «вписать» объекты в существующие нормы.
►► Так как в Москве приняты нормы минимальной площади квартир, самые дешевые и «компактные» варианты их этих проектов исчезнут.
Немаловажным станет также соблюдение норм безопасности, которые для жилых многоквартирных домов заметно строже.
В результате этого в столице появятся объекты, где статус бывших апартаментов будет изменен на жилое помещение – квартиру.
Перепланировка апартаментов
В ожидании возможного изменения юридического статуса апартаментов, застройщикам придется учитывать планировочные нормы, предусмотренные для квартир.
На бумаге, если площадь апартаментов это позволяет, предусмотреть зонирование – расположить границы жилых и нежилых помещений квартиры в соответствии с нормами.
Для тех кто уже вложился в апартаменты, которые впоследствии станут квартирами крайне важно получить обновленную планировку у застройщика.
На основании изменений проектной документации застройщика им предстоит разработать проект перепланировки в специализированной организации, а затем и утвердить его в государственной жилищной инспекции города.
Без оформления перепланировки обойтись не получится – монтаж перегородок и полов, обустройство помещений кухни и санузла считается перепланировкой.
Ремонт и перепланировка в новостройке:
Это актуально для любых новостроек, сдаваемых без отделки, но владельцам апартаментов, привыкшим к более вольному использованию площадей, следует проявить особое внимание к зонированию.
Подробнее о зонировании помещений можно прочесть в этой статье.
Также полезно будет познакомиться на нашем сайте с регламентом перепланировки квартир, изложенном в постановлении правительства Москвы №508.
Специалисты МОСтройпроект имея более чем десятилетний опыт проектирования перепланировок, проконсультируют Вас совершенно бесплатно.
Мы сможем не только подготовить всю нужную проектную документацию, но согласовать перепланировку под ключ в самые сжатые сроки.
