Часто возникает ситуация, когда по поводу намеченной или выполненной перепланировки приходится сталкиваться с необходимостью общения с управляющей компанией.
Скажем сразу, что чаще всего, если проект перепланировки московской квартиры согласован, а ремонт принят жилищной инспекцией, какие-либо дополнительные разрешения от управляющей компанией не потребуются.
В этом случае можно порекомендовать только одно – предоставить в управляющую компанию акт о завершенном переустройстве/перепланировке, чтобы в случае жалоб соседей его было можно предъявить.
Тем не менее, ниже мы рассмотрим ситуации, когда взаимодействие с управляющей компанией будет необходимо.
Перепланировка квартиры и управляющая компания
Рассмотрим случаи, когда намеченную перепланировку квартиры в Москве потребуется согласовывать с управляющей компанией.
Один из распространенных вариантов перепланировки, требующий участия управляющей компании – это замена газовой плиты на электрическую.
Данное мкроприятие чаще всего выполняется в домах, где электрическая мощность, выделенная для каждой из квартир, в значительной степени ограничена.
В этом случае в проекте перепланировки необходимо учесть данные о «присоединенной мощности», которые должна письменно предоставить управляющая компания.
При необходимости и технической возможности, УК потребуется изменить схему электропитания квартиры и увеличить подаваемую мощность.
Реже в управляющую компанию приходится обращаться при перепланировке, затрагивающей общедомовое имущество.
Это происходит, когда, к примеру, трубу или кабель требуется проложить через подвал, чердак или стояк общедомовых коммуникаций.
В подавляющем большинстве случаев в проектах перепланировки стараются избегать использования общедомовых площадей, так как это требует согласия общего собрания собственников всего дома.
Когда еще управляющая компания нужна при перепланировке?
Часто по ходу ремонтных работ в управляющую компанию приходится обратиться не раз:
- для перекрытия/слива стояков водоснабжения;
- при необходимости слить теплоноситель из системы отопления;
- для решения других текущих вопросов, связанных с ремонтом.
Кроме того, если квартира располагается над нежилым помещением, от управляющей компании потребуется получить справку о помещении, расположенном под квартирой (это дает существенные преимущества при перепланировке).
Также с помощью управляющей компании гораздо проще добиться доступа в помещения расположенные над и под квартирой (например, при инженерном обследовании перед устройством проема в несущей стене).
Управляющая компания и нарушения при перепланировке
Внесение недопустимых изменений в инженерные системы дома рано или поздно обнаруживается управляющей компанией или непосредственно жилищной инспекцией.
Чаще всего причиной визита представителей УК или Мосжилинспекции становится жалоба соседей, но и без этого факт нарушения может быть выявлен.
Во многих случаях для обнаружения факта незаконной перепланировки управляющей компании даже не требуется доступ в квартиру – прогресс не стоит на месте, и сегодня появилось много технических возможностей для выявления различных нарушений.
Так, при жалобах жильцов на низкую эффективность вентиляции, внутрь вентиляционного стояка опускается камера, фиксирующая его состояние.
Если при перепланировке вентиляционный короб был сужен или перекрыт, это обнаруживается, а установить квартиру нарушителя уже не составляет труда.
Контроль системы вентиляции
В первом случае вентиляционный стояк подрезан при перепланировке, а во втором частично перекрыт коробом.
То же касается перепланировки, где самовольно объединяется внешнее помещение (балкон или лоджия) с внутренним (отапливаемым) помещением квартиры. Во время отопительного сезона с помощью инфракрасной камеры (тепловизора) проводятся съемки, фиксирующие нарушения теплового контура здания.
Радиатор отопления, вынесенный даже на утепленный и застекленный балкон (или лоджию), а также устройство водяного теплого пола безошибочно фиксируется, а нарушитель легко вычисляется.
Обследование теплового контура здания
На фотографии видно – нарушитель что называется «засветился».
Конечно, если все сделано в соответствии с нормами, опасаться нечего – представитель управляющей компании при визите убедится, что нарушения в данном случае нет. К примеру, если отопление в утепленном внешнем помещении реализовано путем установки электрического нагревателя это не будет нарушением.
Кроме того, нарушения часто выявляются управляющими компаниями в ходе регламентного обследования инженерных систем здания, а также при возникновении аварийной ситуации, вызванной самовольной перепланировкой.
Права управляющей компании
Для фиксации и устранения выявленных нарушений управляющая компания располагает всеми необходимыми средствами.
- Управляющая компания имеет право требовать доступ потребовать доступ в квартиру для проверки инженерных систем. При отказе в доступе управляющая компания имеет право обратиться в суд и получить доступ с участием правоохранительных органов.*
- Управляющая компания может потребовать устранения выявленных нарушений (как правило, для этого отводится определенный срок.
- Управляющая компания вправе уведомить государственную жилищную инспекцию о предполагаемой незаконной перепланировке и тем самым инициировать проверку уже из этого органа. (После двух неудачных попыток попасть в квартиру, жилищная инспекция возбуждает судебный иск о принудительном доступе.)
- В случае создания аварийной ситуации и нанесения материального ущерба, управляющая компания составят акт, и перекладывает на собственника всю ответственность, включая упущенную выгоду. Чаще всего иск по ущербу сразу направляется в судебные органы.
*По поводу доступа УК в квартиры есть разъяснение Минстроя, подкрепленное позицией Верховного Суда РФ по всем имеющимся прецедентам.
К примеру, распространенным нарушением является установка запорных вентилей на общедомовые системы отопления и водоснабжения. Также нередко в помещениях санузлов монтируют душевые трапы, затрудняющие доступ к трубам, устраивают теплые полы с подключением к системе горячего водоснабжения.
И то и другое может привести к аварийной ситуации и стать поводом для жалоб соседей.
Все эти нарушения, о которых сказано в постановлении правительства Москвы №508, регулирующем сферу перепланировки, рано или поздно выявляются и собственнику приходится нести существенные убытки, устраняя их за свой счет.
Пример предписаний жилищной инспекции
Варианты и расходы при перепланировке
При самовольной перепланировке квартиры, потребуется заплатить штраф и предъявить комиссии жилищной инспекции помещение после устранения нарушений, что иногда может потребовать значительных расходов на восстановительные мероприятия.
В случае передачи дела в суд, собственнику предстоит также компенсировать все судебные издержки.
Законный путь с предварительным согласованием перепланировки на основании типового или индивидуального проекта, как показала практика, самый выгодный – это гарантия того, что ремонт не придется переделывать, исправляя нарушения.
Так если Вас устроит вариант перепланировки, предложенный в каталоге типовых перепланировок для домов авторства МНИИТЭП, проектная документация и вовсе будет бесплатной.
Статистика неумолима – лишь одна из десяти выполненных без согласования перепланировок, может быть узаконена без существенных переделок. Кроме того, согласование выполненных работ производится по нормам, действующим в настоящее время и то, что было допустимо в прошлые годы, сегодня может оказаться под запретом.
Наши специалисты рекомендуют начинать перепланировку с консультации (у нас это бесплатно) для того, чтобы потом не пришлось ничего переделывать.
Обладая всей полнотой информации, мы сможем разработать всю необходимую для согласования перепланировки проектную документацию, а также согласовать ее под ключ.