Нужно ли согласовывать перепланировку

На тему оформления «серьезного» ремонта квартир в Москве написаны сотни статей, но с юридической точки зрения важен только один факт:

является ли ремонт перепланировкой или переустройством помещения.

Если это косметический ремонт – собственник вправе производить его без согласования, но с соблюдением прав соседей на тишину в положенные часы. Определенное послабление в законе о тишине предусмотрено для новостроек, где ремонтные работы поначалу носят массовый характер.

Перепланировка квартиры — это не просто косметический ремонт. Это изменения, которые часто затрагивают не только перегородки, но и несущие конструкции, что напрямую влияет на безопасность всего дома.

По закону перепланировка и переустройство помещений в многоквартирных домах требуется согласовывать.

Разберёмся, когда согласование обязательно, а когда без этого можно обойтись.

Что считается перепланировкой

По закону (Жилищный кодекс РФ, Постановление Правительства № 47) перепланировкой признаются:

  • снос или перенос межкомнатных перегородок;

  • изменение размеров и расположения дверных/оконных проёмов;

  • объединение комнат или разделение пространства на зоны;

  • перенос мокрых зон (кухня, санузел);

  • устройство дополнительных санузлов или кухонь;

  • изменение конструкции полов (например, устройство подогрева);

  • монтаж или демонтаж встроенных шкафов, если они указаны в техпаспорте.

Формально, даже если вы просто хотите перенести раковину на 50 см — это уже переустройство, требующая согласования. Логика тут проста: раковина определенного размера есть на плане БТИ в строго определенном месте. Перенос раковины на те самые 50 см приводит к отличию планировки квартиры от учетной документации, а это уже требуется оформить через Мосжилинспекцию. 

Другое дело, что согласовать такое мероприятие можно в наиболее упрощенном порядке – по эскизу.

Когда согласование невозможно

В столице все основные требования и запреты при перепланировке помещений в многоквартирных домах собраны в постановлении правительства Москвы № 508-ПП.

Если коротко, то согласовать не получится:

  1. Демонтаж несущих стен, колонн и ригелей — это прямая угроза безопасности дома;

  2. Перенос мокрых зон в жилые комнаты (кроме квартир на первом этаже или над нежилыми помещениями);

  3. Объедение газифицированной кухни с жилой комнатой (требуется установка двери);

  4. Объедение помещений квартиры с балконами и лоджиями напрямую;

  5. Изменение и перенос вентиляционных каналов дома и коробов инженерных коммуникаций;

  6. Устройство полов с подогревом от общедомовых систем отопления и горячего водоснабжения;

  7. Расширение санузла за счёт жилых помещений и кухни (кроме отдельных исключений).

Это постановление не догма, а «живой» документ, в который периодически вносятся изменения и дополнения.

Специалисты МОСтройпроект располагают всей актуальной информацией и большой практикой согласования самых разных вариантов перепланировок. 

Большой плюс – консультации специалистов МОСтройпроект оплаты не потребуют.

Когда можно обойтись без согласования

Косметический ремонт:

Не нужно согласование

На сегодня не требуется разрешение на:

  • косметический ремонт (покраска, замена обоев, напольного покрытия без изменения конструкции пола);

  • замену окон и дверей без изменения размеров проёмов;

  • установку встроенной мебели (если она не отмечена в техпаспорте);

  • замену сантехники на аналогичную по месту установки;

  • монтаж кондиционеров и антенн на фасаде (с осторожностью для исторических зданий);

  • остекление балконов и лоджий (без нарушения норм и правил).

Чем грозит самовольная перепланировка

Если перепланировка произведена без разрешения, последствия этого могут намного превзойти по стоимости затраты на ее проектирование. 

Для начала – это штраф от 2 000 до 2 500 руб. для физлиц (ст. 7.21 КоАП РФ).

Гораздо важнее – предписание жилищной инспекции, требующее или согласовать перепланировку постфактум, или вернуть всё в исходное состояние. На это дается лишь определенное время, по окончании которого материалы передаются в суды.

Судебные органы обладают правом лишать граждан прав собственности и восстанавливать начальную планировку квартир за их счет после продажи недвижимости на торгах.

У квартиры с несогласованной перепланировкой почти в 100% случаев возникают проблемы с продажей — покупатель или банк (при ипотеке) запросят техпаспорт, и несоответствия в документах блокируют сделку.

Кроме того собственнику грозит отказ в страховании — при ущербе (затопление, пожар) страховая компания может отказать в выплате из‑за незаконных изменений.

Если перепланировка привела к аварии, трещинам в стенах или другим повреждениям, можно «смело рассчитывать» на судебные иски от соседей и управляющей компании.

Как согласовать перепланировку – пошаговый алгоритм

  1. Получите техпаспорт в БТИ или МФЦ (если его нет).

  2. Закажите проект у организации с допуском СРО (для простых изменений можно сделать эскиз самостоятельно).

  3. Подайте заявление в МФЦ или через портал «Госуслуги» (потребуется паспорт, правоустанавливающие документы, проектная документация, техпаспорт помещения).

  4. Дождитесь решения — срок рассмотрения до 45 дней.

  5. Проведите работы строго по утверждённому проекту.

  6. Оформите обновленный документ кадастрового учета.

  7. Сдайте объект приёмочной комиссии — инспектор проверит соответствие работ проекту и если все хорошо, оформит акт, завершающий всю процедуру согласования.

  8. Внесите изменения в паспорт БТИ.

Сложные случаи перепланировки

Однако, если перепланировка затрагивает несущую стену или производится в доме старого жилого фонда, это меняет состав организаций привлекаемых для проектирования перепланировки.

Сложная перепланировка:

Проем в несущей

  • Решили сделать проем в несущей стене — нужно обращаться к автору проекта дома или в уполномоченную властями организацию, замещающую автора.

  • Перепланировка газифицированные кухни — согласование с Мосгазом.

  • Дома-памятники — вероятно, потребуется разрешение департамента культурного наследия.

  • Изменение фасада (например, расширение окна или монтаж козырька над балконом) — согласование в архитектурных органах.

Сложная перепланировка не становится проблемой для собственников, если заключен договор с МОСтройпроект на согласование под ключ.

Опытные специалисты возьмут на себя все хлопоты и формальности, выдав собственнику «на руки» итоговые документы с новым планировочным решением.

Перепланировка – советы экспертов

Не верьте «быстрым схемам» — предложения согласовать/узаконить перепланировку за день или за неделю чаще всего незаконны и ничего хорошего не сулят.

Консультируйтесь заранее, имея «на руках» план БТИ и его копию с эскизом новой планировки.

Самый надежный путь, чтобы понять, какие изменения планировки допустимы по закону, реальные сроки согласования и куда обращаться в каждом конкретном случае – консультация с профессионалами проектировщиками МОСтройпроект.

Проверяйте подрядчиков — у фирмы, делающей проектную документацию должен быть соответствующий допуск СРО.

Сохраняйте документы — чеки, договоры, акты скрытых работ могут понадобиться при согласовании и при наступлении любых гарантийных случаев.

Самый простой путь – заказ услуги проектирования и согласования перепланировки под ключ в МОСтройпроект.

Помните: экономия на согласовании сегодня может обернуться крупными тратами завтра. Лучше сделать всё по закону — это защитит вас от штрафов, финансовых рисков и более серьезных проблем.