Статья о «тайном знании» — как не запланировать потоп при ремонте и перепланировке новостройки без отделки.
Новостройка без отделки — это почти чистый лист для реализации дизайнерских амбиций. Почему «почти» понятно, так как квартира после ремонта будет должна соответствовать действующим нормам.
С точки зрения жилищного законодательства ремонт в новостройке без отделки считается перепланировкой, так как приводит к отличию помещения от первоначального плана БТИ.
БТИ новостройки:
На планах часто почти ничего нет, но закон для всех жилых помещений един.
За видимой перспективой идеальной планировки неизбежно скрываются ограничения и неочевидные «подводные камни», которые часто приводят к невозможности согласования ремонта и перепланировки квартиры.
Разберём, как избежать фатальных ошибок при работе с коммуникациями и не превратить ремонт в потенциальную катастрофу с затоплением.
Куда идут и не идут трубы
Выводить отопление и водоснабжение на балкон иди лоджию, даже если это помещение хорошо утеплено, нельзя – это нарушение.
По нормам никаких канализационных и водопроводных труб не должно оказаться в жилых помещениях.
Сегодня уже нельзя подключать гидравлические теплые полы к общедомовым коммуникациям. Заделывать трубы отопления в стены также запрещено.
Работа со стояками – весьма ответственное мероприятие и скорее считается вынужденной мерой, когда без этого просто не обойтись для реализации намеченного проекта.
Помимо этого важно помнить:
-
Не уменьшайте площади сечения сантехкоробов – это общедомовое имущество.
-
Не переносите стояки без согласования с УК — это нарушает баланс системы всего подъезда.
-
Оставляйте ревизионные люки для доступа к запорной арматуре.
-
Стояки канализации при любых обстоятельствах трогать не следует.
Сегодня уже нельзя подключать гидравлические теплые полы к общедомовым коммуникациям. Заделывать трубы отопления в стены также запрещено.
Работа со стояками – весьма ответственное мероприятие и скорее считается вынужденной мерой, когда без этого просто не обойтись для реализации намеченного проекта.
Штробить для прокладки любых трубопроводов несущие стены и конструкции запрещено категорически.
Прячем трубы водоснабжения
Эстетика интерьера часто страдает из‑за видимых трубопроводов, но «маскировка коммуникаций» — это не только дизайнерское решение, но и в том числе, инженерная задача.
Оговоримся, что мы рассматриваем ремонт и перепланировку в новостройках, где в кухнях предусмотрены электрические плиты.
Напомним, что площадь, отведенная для общедомовых инженерных коммуникаций, не является собственностью квартиры и как-либо уменьшать ее или использовать иначе нельзя.
Проще говоря, какой размер сантехнического или вентиляционного короба есть на плане, таким он и должен оставаться после ремонта.
При переделке и возведении сантехнического короба там, где его на момент ремонта еще нет, необходимо предусматривать доступ к трубам, счетчикам и запорной арматуре.
Новостройка коммуникации:
Размер ревизионных люков должен быть не менее 30×30 см, а зазор между трубами и коробом не менее 2 см для сохранения возможности осмотра.
Сантехнический короб монтаж:
Подробнее о судьбе сантехнических коробов написано здесь, а вопросы с вентиляционными коробами рассмотрены в этой статье.
Если это необходимо, то разводку водоснабжения после запорной арматуры всячески маскировать разрешено, а вот штробить несущие стены для прокладки труб – запрещено.
Не рекомендуется в этом случае заделывать трубы, бетонируя их «наглухо», а стоит оставить возможность доступа к ним, пусть даже и с определенными сложностями.
В кухне выглядит логичным решением маскировка труб с помощью мебели, а в других помещениях желательно ограничится закрывающей конструкцией из влагостойкого гипсокартона.
Нюанс: мебель не должна создавать нагрузку на трубы и препятствовать их температурному расширению.
Трубы канализации
Если ремонт в квартире не требует переноса кухни или ванной, канализационные трубы, как правило, не требуют особого внимания.
Важно только помнить о том, что сливы ванны, душевого поддона, раковины и кухонной мойки должны иметь доступ для осмотра и ремонта.
Что касается популярных сегодня душевых трапов, то все тонкости применения этого решения описаны в этой статье.
В случае переноса кухни или санузла канализационные трубы часто приходится прокладывать через всевозможные нежилые помещения.
Для этого приходится прятать трубы под фальшпол или поднимать и маскировать за подвесным потолком. В этих случаях редко удается обойтись без специального канализационного насоса.
Подъем трубы канализации:
Важно помнить, что трубы водоснабжения и канализации, а также канализационный насос являются источниками шума, помещаемыми в непредназначенное для этого помещение.
Против шума потребуется принять эффективные меры, включающие не только маскировку, но и вибро и звукоизоляцию.
Штробить междуэтажное перекрытие для того, чтобы не поднимать уровень пола категорически запрещено!
Попробуйте продумать варианты обходных путей, например, под порогом двери или через стены.
Прячем трубы отопления
В домах с традиционной «однотрубной» разводкой к радиаторам вопрос маскировки труб отопления решается достаточно просто – установкой съемных декоративных коробов.
Важно предусмотреть в проекте перепланировки конструкцию, удовлетворяющую требованию быстрого демонтажа для проведения осмотра и обслуживания.
Традиционный гипсокартонный короб с закрывающей панелью, закрепленной на постоянных магнитах, вполне соответствует этому принципу.
В новостройках с разводкой труб отопления по перекрытию все не так однозначно.
Прокладка отопления по перекрытию:
С одной стороны – полимерные трубы достаточно надежны и подобная конструкция может спокойно пролежать под полом многие годы.
С другой стороны, любая протечка системы отопления будет обнаружена лишь после наступления «момента истины» у соседей снизу.
Альтернативой размещению труб под полом, может служить их прокладка по периметру помещений в специальных плинтусах с проходом через отверстия в стенах.
Прокладка отопления в плинтусе:
При таком размещении труб к ним сохраняется доступ и в случае каких-либо проблем не потребуется вскрывать полы или того хуже, выпиливать трубы из цементной стяжки.
Дополнительно о системах отопления квартир есть информация здесь.
Знание – сила
Даже притом, что все трубы в квартире купленной что называется «в бетоне» на виду, весьма полезно иметь планы инженерных коммуникаций.
Эту «карту сокровищ» придется настоятельно попросить у застройщика.
Речь идет об актуализированном плане инженерных систем — это не общие чертежи, а разводка с отметками для вашего этажа, где присутствуют:
-
стояки ГВС/ХВС и канализации;
-
коллекторы отопления;
-
электрощитки и трассы;
-
вентиляционные каналы.
Даже если для вас эти схемы мало что значат, для квалифицированной бригады ремонтников они станут весьма полезным подспорьем.
Важно! Если застройщик отказывается предоставить документацию, запросите её через управляющую компанию — по закону они обязаны иметь эти данные.
Проект водоснабжения
Документация для согласования перепланировки предусматривает раздел, посвященный системам канализации и водоснабжения.
Коммуникации в проекте перепланировки:
Подробнее о составе раздела систем водоснабжения и канализации в проектной документации для согласования перепланировки подробно описано в этой статье.
За нарушения, помимо отказа в согласовании перепланировки, жилищной инспекцией Москвы налагается штраф 2–2,5 тыс. руб. (ст. 7.21 КоАП РФ), но не это самое «дорогое».
Нарушитель получает предписание с требованием устранить сами нарушения и их последствия за свой счет в конкретные сроки.
Согласованный проект перепланировки, исполненный надлежащим образом и сданный комиссии МЖИ — ваша надежная защита от жалоб соседей и претензий управляющей компании.
Начните планировать ремонта с консультации у специалиста проектировщика МОСтройпроект!
Захватите с собой план БТИ и изобразите на его копии намеченные изменения.
Консультация, которая в МОСтройпроект оплаты не потребует, поможет в поиске оптимальных планировочных решений в рамках действующего жилищного законодательства.
Специалисты МОСтройпроект не только разработают всю необходимую документацию, но и смогут согласовать перепланировку под ключ.
Предусмотрительный подход к перепланировке позволит совместить требования норм с дизайнерскими задачами, избежав штрафов и аварийных ситуаций.
